财产法和房地产投资

秘鲁法律制定了保障房地产取得、转让和保护的规则。政府采取的具体措施具有三重作用：

（1）保障财产取得权；

（2）秘鲁《宪法》规定，外国人（无论是个人还是法人）在取得财产方面享有与秘鲁人同等的地位，但出于国家安全原因，对位于边境地区50公里范围内的土地设有特别限制；

（3）秘鲁已制定多项法律机制，确保财产取得、转让和使用交易的安全性。 对外国人在边境地区拥有土地的限制并非绝对禁止。基于公共利益需要并经最高法令（Supreme Decree）批准，外国人可获准拥有此类土地。

一、私有和公有房地产

在秘鲁购买房地产的投资者首先需要了解私有房地产和公有房地产的区别。

私有财产的转让受《民法典》的一般规则管辖。根据规定，个人之间的交易享有广泛的合同自由，甚至可以创设现行法律未作规定的“非典型合同”。受规制的物权法律概念包括：所有权、地上权、地役权和用益权等。形式所有权也可通过对财产进行连续十年的有效占有而获得，即通过取得时效制度。

秘鲁法规也允许当事人就可能的房地产收购签订预约协议。例如，通过签订“承诺签约协议”，双方同意在未来达成正式合同；拒绝履行该协议的一方甚至可能需要支付违约金。此外，也可采用“选择权协议”，其中一方同意在约定期限内进行出售，而另一方则有权决定是否行权。

除赠与和抵押需履行特定手续外，房地产相关协议通常仅需双方合意即可订立。实践中，出于保护产权的需要，鼓励当事人完善协议签署手续，可通过签订书面协议、将协议以公证书 形式正式化或在公共登记处登记来证明协议的订立。

对于私有房地产，存在一类仅可通过特殊手续转让的特殊财产。这类财产为原住民社区和农民社区所有，其出售需经社区批准。根据社区会议通过的决议，由社区明确授权代表签署协议。

公有房地产可为国家私有财产或属于公共领域。无论何种情况，均有专业化的法规规定个人使用该等财产必须满足的诸多手续。国有财产不得通过取得时效的方式获得。

二、城市和农村土地

另一个需要考虑的重要区分是土地的城市或农村属性。此区分适用于国有房地产和私有房地产。

城市土地位于城市范围内，包括用于商业、工业、住宅和其他公共活动的土地。当计划为特定目的获取城市土地时，务必首先从相应地方当局（市政当局）获取必要的证书，即“土地开发与建筑参数”证书或“区划与道路”证书。这些有效期三年的证书详细说明了土地的允许用途、建筑参数等信息。值得注意的是，在证书有效期内，申请人可依据证书所载信息行事，即使在这三年内相关法规可能发生变化并修改了土地的用途和参数。

农村土地位于城市地区以外，一般用于农业、畜牧业和农村活动。在多数情况下，地方主管当局需要经过复杂的程序，才可以把土地性质从农村用地改为城市用地。

三、登记制度

国家公共登记局（SUNARP）是管理房地产登记系统的机构。任何人均可通过 SUNARP 获取房地产登记证书（CRI）。该文件使购买者能够核实财产（土地及地上建筑）的存在、属性/描述、所有权人身份，并核查产权上是否附有司法或非司法性质的查封、抵押或任何其他权利负担。

房地产登记制度的效力受法律保障。登记簿中公布和载明的所有信息被推定为公众所知悉，且不得以相反证据推翻。在该系统中登记为所有权人者，被充分授权出售其名下的财产。

四、征收

财产权受到良好保护并享有维权保障，但并非绝对权利。秘鲁《宪法》规定，只有在国家安全或公共需要的情况下，并经国会颁布法律宣告，且事先以现金足额支付相当于财产价值和利润损失的补偿金后，方可剥夺个人财产（即征收）。被征收土地的所有权人可就补偿金额向司法机关或在仲裁程序中提出异议。征收 仅可为秘鲁共和国的利益而实施。

近期，政府频繁运用此机制获取土地用于基础设施建设，如高速公路、港口、机场、公共交通系统等。该领域的整体赤字解释了征收措施的必要性。

原标题：研究 | 走近南美洲（秘鲁）系列文章DOING BUSINESS PERÚ秘鲁营商环境（九）

（来源：云上锦天城，作者：王良、连之惠）

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