印尼以1960年第5号《基本土地法》为基础，叠加《土地登记条例》《土地管理权利条例》等多层法规，形成了覆盖土地所有制、权利类型、登记制度等多维度的法律体系。总体而言，印尼的土地制度复杂多样且更新迭代频繁，整体体系庞大。土地作为企业投资印尼不可避免的问题，其制度复杂性增加了投资过程的不确定性。本文将结合具体法规，为企业厘清土地投资难题提供系统性思路。
一、印尼土地法概述
1960年第5号法律《基本土地法》为印尼的土地权益确立了根本性法律框架。为进一步明确相关土地权利的划分，印尼先后出台了1961 年第10号《关于土地登记的政府条例》、2021年第18号《关于土地管理权利、土地权利、分层所有权和土地登记的政府条例》等法规。以下将主要基于上述法律对印尼土地制度展开详细分析。
印尼土地主要分为国有土地、私有土地和习惯法土地三种类型。国家可依法确立各类土地权利并授予个人（可单独或共同持有）或法人，由此奠定了私人及法人拥有土地所有权的法律基础。这是印尼土地所有制与中国土地公有制的核心区别。此外，以《基本土地法》为核心，印尼土地形成了多元的权利架构，兹分述如下。
二、所有权（Hak Milik）
该权利指所有人依法对自己的财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，是个人对土地拥有的可继承、最完整的权利。
1.权利期限：在性质上类似于永久所有权，法律未对其进行时间上的限制，可继承、转让。
2.权利主体
（1）只有印度尼西亚公民可以拥有所有权；
（2）由政府确定可以拥有所有权的法人（例如：国有银行、国家机构）。
3.说明
（1）土地所有权可以作为担保对象；
（2）对于土地权属的划分较为严格，外国人/法人无法通过继承、婚姻等方式获得土地所有权，并且限制双重国籍获得土地所有权。
三、农业经营使用权（Hak Guna Usaha, HGU）
该权利指在一定期限内，对国家直接掌控的土地（国有土地和管理权所属土地）进行经营的权利，用于农业、渔业或畜牧业。
1.权利期限：农业经营使用权授予的期限最长为35年，可延长25年，再续期35年。
2.权利主体
（1）印度尼西亚公民；
（2）根据印度尼西亚法律成立并位于印度尼西亚的法人。
3.说明
（1）农业经营使用权可以通过设定抵押权作为债务担保；
（2）自权利授予起2年内，经营使用权持有人应根据其权利决定书中的要求和分配开展农业、渔业和/或畜牧业经营。
四、建筑权（Hak Guna Bangunan, HGB）
该权利指在非自己所有的土地上建造和拥有建筑物的权利。
1.权利期限：在国家土地和管理权所属土地上授予的建筑使用权期限最长为30年，可延长20年，再续期30年。
2.权利主体
（1）印度尼西亚公民；
（2）根据印度尼西亚法律成立且位于印度尼西亚的法人。
3.说明
（1）建筑权可以转移并转让给其他方；
（2）建筑权可以通过设定抵押权作为债务担保；
（3）自权利授予起2年内，建筑物使用权持有者应根据其权利决定书中的分配和要求建设和/或经营土地。
五、使用权（Hak Pakai）
该权利指使用和/或收取国家直接掌控的土地或他人私有土地产生的权利，由有权授予的官员在授予决定中或与土地所有者签订的协议（非租赁协议或土地耕作协议）中规定的权利和义务，只要这些不与《基本土地法》的精神和规定相冲突。使用权分为有期限使用权和在用期间使用权。
1.权利期限
（1）国有土地和管理权所属土地上的有期限使用权授予期限最长为30年，可延长20年，再续期30年；
（2）在用期间使用权在在用期间内的授予，对期限未作规定；
（3）私有土地的有期限使用权授予的期限最长为30年，可通过颁发私有土地使用权证书进行续期。
2.权利主体
（1）有期限使用权授予：
- 印度尼西亚公民；
- 根据印度尼西亚法律设立并在印度尼西亚有住所的法人实体；
- 在印度尼西亚设有代表处的外国法人实体；
- 宗教和社会机构；
- 外国人；
（2）在用期间使用权授予：
- 中央政府机构；
- 地方政府；
- 村政府；
- 外国国家代表和国际组织代表。
3.说明
（1）有期限使用权可授予的土地包括：
- 国有土地；
- 私有土地；
- 管理权所属土地；
（2）在用期间使用权可授予的土地包括：
- 国有土地；
- 管理权所属土地；
（3）授予使用权不得附带包含剥削性要素的条件；
（4）使用权授予时间可在特定时期内，或在土地用于特定用途的期间内；
（5）使用权可以被无偿授予，或通过支付费用，或通过提供任何形式的服务授予；
（6）自权利授予起2年内，使用权持有人应根据其权利决定书中的分配和要求建设和/或经营土地。
六、租赁权（Hak Sewa）
该权利指其有权为建造建筑物的目的使用他人的私有土地，并向土地所有者支付一定金额作为租金。
1.权利期限：具体期限可通过协议约定。
2.权利主体
（1）印度尼西亚公民；
（2）位于印度尼西亚的外国人；
（3）根据印度尼西亚法律成立且位于印度尼西亚的法人；
（4）在印度尼西亚设有代表处的外国法人。
3.说明
（1）可以一次性支付租金或在特定时间支付；
（2）在土地使用前或使用后支付租金。
七、管理权（Hak Pengelolaan, HPL）
该权利由地方政府或国家机构等持有，用于管理国有土地，以支持公共发展或符合国家规划的商业用途。
1.权利期限：由于管理权本身带有公权力色彩，故无期限。
2.权利主体
（1）中央政府机构；
（2）地方政府；
（3）国有企业/地方企业；
（4）国有法人实体/地方法人实体；
（5）土地银行；或
（6）中央政府指定的法人实体；
（7）习惯法社群。
3.说明
（1）管理权可源自国有土地和习惯法土地；
（2）源自国有土地或习惯法土地的管理权，必须在土地局登记。管理权自土地局登记之时起生效。
八、公寓单元所有权（Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, HMSRS）
该权利指根据建筑权或土地使用权在土地上建造的公寓单元所有权。
1.权利期限：公寓单元所有权与所依附土地的权利相分离，属于所有权范畴，无权利期限限制。但在实践中，公寓单元所有权往往受到所属土地相关权利的限制。
2.权利主体
（1）印度尼西亚公民；
（2）印度尼西亚法人实体；
（3）持有法律法规规定许可的外国人；
（4）在印度尼西亚设有代表处的外国法人实体；
（5）外国和国际组织的代表，或在印度尼西亚设有代表处的外国和国际组织。
3.说明
（1）仅持有印尼合法居留许可的外国人可通过使用权拥有住宅（包括公寓）；
（2）公寓单元土地项下的使用权延期或更新，以外国人持续持有居留许可为条件。
九、其他土地权利
除上述常用的土地权利外，印尼还规定了其他类型的土地权利，例如：
1.土地开垦权（Hak membuka tanah）：指依法对特定土地进行开发、开垦，使其适用于农业、种植业、渔业、畜牧业等生产经营活动或其他合法用途的权利。该权利仅限印度尼西亚公民享有，具体由政府条例规范。
2.森林收益收取权（Hak memungut hasil hutan）：指依法从森林资源中获取经济收益的权利，包括采集、收获木材、林产品（如橡胶、树脂、水果、药材等）并销售，或开发森林生态旅游等产业获取收益。该权利仅限印度尼西亚公民享有，具体由政府条例规范。
3.其他权利：用于宗教和社会目的的土地权利和其他不属于上述权利且将由法律确定的权利，以及临时性权利，即质权、收益经营权、寄居权和农业土地租赁权。
（1）宗教与社会用途的土地权利。
（2）法定特殊权利：不属于上述类型、需由法律明确的其他土地权利。
（3）临时性权利：包括质权（担保物权）、收益经营权、寄居权、农业土地租赁权等。
十、补充说明
1.拥有农业经营使用权（HGU）或建筑权（HGB）的个人或法人，若一年内不再符合主体资格条件，须将权利放弃或转让给符合条件的其他方。本规定同样适用于取得农业经营使用权后不符合主体条件的情形。若相关权利在规定期限内未放弃或转让，该权利依法失效，但其他方的权利将依据政府条例予以适当考量。
2.农业经营使用权未强制要求登记，但登记是权利转移的必要证据。
3.2007年第25号《投资法》对于投资者投资所涉及的土地权利期限放宽。
（1）土地权利可以预先给予与延长，并且可由投资者申请更新，期限同上表格；
（2）土地权利可预先给予与延长作为投资使用，应满足以下条件：
- 属于长期投资，且与提升印尼经济结构竞争力相关；
- 因投资类型需要长期回收资本的风险性投资；
- 不需要宽区域的投资；
- 使用国家土地权之投资；
- 不损害公众权益或公共利益的投资。
（3）经评估，若土地持续使用且符合权利授予目的及用途，可更新土地权利期限。
（4）若投资公司存在土地荒废、损害公共利益、违反权利授予目的或土地法规等情形，政府可依法停止或取消相关土地权利的授予与延长。
4.综合来看，印尼土地权利体系采用自物权与他物权的划分逻辑，但由于存在土地私有制，建筑权等权利的转移需通过与私人签订合同实现。
十一、国土空间规划体系
印尼的国土空间规划体系由《2021年第21号关于空间规划实施的政府条例》详细规定，该政府条例明确空间涵盖陆地、海洋和空气空间，空间规划包含空间结构与模式，规划文件体系分国家、省/县/市级，规划流程含编制、审批与整合阶段。空间利用与管理方面，商业、非商业、海洋活动有不同合规性审批要求。管控监督机制包含激励惩戒措施及层级监督体系，通过“空间规划论坛”吸纳公众参与并定期发布报告。该政府条例为构建统一、科学的空间规划与管理体系提供了指引。
综上，该篇通过解析印尼土地法律体系的核心框架，深入阐释了土地所有制的多元结构（国有、私有、习惯法土地）及七类核心土地权利（所有权、农业经营使用权、建筑权等）的权能边界、主体限制与流转规则，并结合国土空间规划的法律框架，全面呈现了印尼土地制度在法律层级、权利设计及空间管理上的复杂性与独特性。下篇将聚焦土地登记实操流程、征收补偿机制及税收制度等实务领域，进一步揭示制度运行中的关键环节。
（来源：印尼投资，作者：冉婕）
